Bane NOR Eiendom-konsernet består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS med datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo.
Bane NOR Eiendom-konsernet oppnådde gode økonomiske resultater i 2019. Årsresultat før skatt ble MNOK 1 108. Konsernets eiendomsportefølje hadde også en meget god verdiutvikling gjennom året, og estimert eiendomsverdi ved utgangen av 2019 er MNOK 17 897, MNOK 10 768 høyere enn bokført verdi. Ved utgangen av 2018 var porteføljens estimerte verdi MNOK 16 258, MNOK 9 850 høyere enn bokført verdi.
Bane NOR Eiendom-konsernet oppnådde også gode resultater innen miljø, samfunnsansvar og knutepunktutvikling i 2019.
Last ned fullstendig årsregnskap med noter (.pdf).
Virksomhetens art
Bane NOR Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for sin eier, Bane NOR SF, gjennom utvikling, forvaltning og salg av eiendom. Geografisk er virksomheten tett knyttet til det norske jernbanenettet, og først og fremst til tog- stasjoner/knutepunkter i byer og tettsteder.
Arbeidsmiljø og personale
Bane NOR Eiendom AS har ingen egne ansatte. De 200 lederne og medarbeiderne som utvikler og driver selskapet, er ansatt i Bane NOR SF. Selskapets personalkostnader kommer fram i regnskapet som «Kjøp av personell og tjenester fra Bane NOR SF». I tillegg til personalkostnader, omfatter posten en del tilknyttede administrative kostnader. Posten avregnes ved hver års- slutt mot faktisk forbruk.
Miljø, HMS og samfunnsansvar
Bane NOR Eiendom har vedtatt en egen miljøstrategi. I 2019 startet arbeidet med å revidere miljøstrategien og utvikle den videre til en forpliktende bærekraftstrategi for selskapet. Dette arbeidet forventes avsluttet i 2020.
Miljøambisjon:
Bane NOR Eiendom skal gjennom sin virksomhet bidra til et klimanøytralt samfunn:
I. Legge til rette for økt kollektivtransport ved å utvikle attraktive og velfungerende kollektivknutepunkt
II. Utvikle bærekraftige bygg
III. Forvalte alle bygg og eiendommer på en miljøvennlig måte
Bane NOR Eiendom har strenge miljøkrav knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av sin eksisterende bygningsmasse. Selska- pet skal gjennom sin miljøpraksis være et forbilde i eiendomsbransjen og bidra aktivt ved utforming av nye bransjemessige miljøstandarder.
Selskapet jobber kontinuerlig med å redusere energiforbruket i eiendomsporteføljen, og oppnådde i 2019 gode resultater på dette området. For porteføljen sett under ett ble energiforbruket redusert med fire prosent per kvadratmeter i 2019 sammen- lignet med 2018.
Helse, miljø og sikkerhet
Bane NOR Eiendom jobber aktivt med helse, miljø og sikkerhet både innad og utad mot sine samarbeidspartnere. Selskapet er opptatt av å være en ansvarlig byggherre. Helse, miljø og sikkerhet står fast på agendaen i selskapets møter og følges aktivt opp ved kontroller og revisjoner. I 2019 ble det registrert fire skader som førte til fravær hos entreprenører som arbeidet for selskapet. Det ble også registrert én skade som førte til fravær blant egne medarbeidere (ansatte omfattet av avtalen med Bane NOR SF om levering av personaltjenester til selskapet).
Samfunnsansvar
Bane NOR Eiendoms samfunnsoppdrag er å gjøre det mer attraktivt å bruke tog, samt å delfinansiere jernbanen.
Selskapet legger til rette for økt bruk av tog og annen kollektivtransport ved å utvikle attraktive og velfungerende kollektivknutepunkt, drive steds- og byutvikling ved knutepunkt og utvikle bærekraftige bygg med BREEAM-NOR-sertifisering.
For å forebygge arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, er selskapet i ferd med å iverksette et nytt kontrollsystem (HMSREG). Dette vil bli benyttet ved alle framtidige vedlikeholdsprosjekter.
Eiendomsmarkedet
I 2019 økte boligprisene i Norge (bruktboliger) med 2,2 prosent. I 2018 var prisøkningen på 2,8 prosent. Ved inngangen til året var omsetningstiden for boliger 63 dager, mens den var økt til 71 dager ved utgangen av året. I Oslo økte boligprisene med 5,5 prosent i 2019 (6,3 prosent i 2018).
Det norske leiemarkedet for næringseiendom holdt seg i 2019 på samme nivå som i 2018, dog med stigende priser i Oslo. Den positive utviklingen vi så i kontorleiemarkedet i 2018, fortsatte i 2019, særlig i Oslo sentrum, hvor lav ledighet bidro til stigende leiepriser (kilde: Eiendom Norge).
Utleiemarkedet for sentrale handelseiendommer holdt seg i 2019 stabilt på et godt nivå. I årene framover er det sannsynlig at økt netthandel vil påvirke eiendomsmarkedet ved at leietagere får behov for mindre handelsareal. Samtidig ventes det at godt lokaliserte og moderne logistikk- og lagerbygg, vil bli mer attraktive. Styrets oppfatning er at Bane NOR Eiendoms handelsarealer som i overveiende grad er plassert på knutepunkt, vil bli stadig mer attraktive etter hvert som kollektivtilbudet forbedres.
Transaksjonsmarkedet var i 2019 solid og preget av en betydelig etterspørsel etter gode objekter.
Bane NOR Eiendom AS oppnådde i 2019 tilfredsstillende finansieringsbetingelser for sine eiendomsprosjekter. Det er ventet et fortsatt lavt rentenivå, et stabilt arbeids- marked og relativt svak befolkningsvekst. Hvor raskt selskapet får igangsatt nye prosjekter, vil avhenge av kommunale reguleringsprosesser.
Hendelser etter balansedagen
WHO erklærte 30. januar 2020 at det pågående koronautbruddet, hadde ført til en global folkehelsekrise. 11. mars 2020 konstaterte de at vi nå står overfor en global pandemi.
I Norge har koronautbruddet redusert den økonomiske aktiviteten kraftig, noe som også vil påvirke Bane NOR Eiendom-konsernet. Det er styrets vurdering at konsernet er godt rustet til å møte en økonomisk nedgangstid.
Bane NOR Eiendom har gjennomført stresstest mht. likviditet og resultat. Styret mener at selskapet har god evne til å håndtere den nye usikre situasjonen.
Ved utgangen av februar 2020 er konsernets netto rentebærende gjeld på MNOK 4 834, hvorav MNOK 884 er kortsiktig gjeld med forfall innen ett år (inkl. trekk på driftskreditten). Konsernet har en tilgjengelig likviditet tilsvarende MNOK 1 716. Likviditetsreserven består av MNOK 1 500 i ubenyttet kommitert kredittfasilitet og MNOK 216 i gjenstående driftskreditt (trukket MNOK 84) under konsernkonto-strukturen i DNB. Langsiktige finansieringskilder er obligasjonslån på MNOK 3 100 og langsiktig banklån på MNOK 850. Konsernets bankgjeld utgjør kun en mindre andel av selskapets totale gjeld, og banklånene er tatt opp i banker som anses å være svært solide; KfW Bankengruppe (banking group) – en tysk statseid utviklingsbank (AA+) og Nordic Investment Bank (AAA).
Risikoforhold
Bane NOR Eiendom blir eksponert for ulike risikofaktorer i sin virksomhet med utvik- ling, salg, utleie og forvaltning av jernbane- eiendom, næringsbygg og boliger.
De primære risikokildene er:
Operasjonell risiko:
– Økonomiske misligheter
– Tap av omdømme
– Terrorhandlinger
– Rammebetingelser for forvaltning og drift
Finansiell risiko:
– Markedsrisiko
– Renterisiko
– Kredittrisiko
– Likviditetsrisiko
Bane NOR Eiendom skal ha en moderat risikoprofil og driver kontinuerlig risikostyring. Selskapet oppnår en moderat risikoprofil først og fremst ved å ha en sterk bevissthet om og forståelse av hvilke risikoer som driver inntjening, og ved å tilstrebe en best mulig kapitalstyring innenfor vedtatt strategi.
Styret i Bane NOR Eiendom AS prioriterer kontinuerlig risikostyring og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense selskapets eksponeringer til et akseptabelt nivå. Disse er i tråd med Bane NOR-konsernets standarder og prosedyrer. For ytterligere informasjon rundt Bane NOR Eiendoms finansielle risikostyring, henvises det til note om finansiell risiko.
I lys av at WHO 11. mars 2020 erklærte at koronautbruddet var en global pandemi, er risikobildet for samfunnet generelt, og for Bane NOR AS spesielt, betydelig endret. Tiltak for å håndtere den operasjonelle og finansielle risikoen for selskapet, er iverksatt.
Bane NOR Eiendom AS konsern
Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet
Styret og administrerende direktør i Bane NOR Eiendom AS bekrefter så langt de kjenner til, at årsregnskapet for 2019 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder, at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som hel- het, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utvikling og resultat til selskapet.
Driftsinntekter i Bane NOR Eiendom-konsernet var i 2019 MNOK 1 849 (MNOK 2 901 i 2018). Årsresultatet i 2019 ble MNOK 986 (MNOK 1 365 i 2018). Hovedårsaken til reduksjonen i driftsinntekter og årsresultat var reduserte salgsgevinster, inklusive byggherregevinster og bidrag fra felleskontrollert virksomhet. Samlet ga dette en negativ resultateffekt på MNOK 468. Kontorbygget Schweigaardsgate 33 ble solgt høsten 2018 og hadde en ferdigstillelsesgrad på over 90 prosent ved utgangen av 2018, noe som realiserte en byggherregevinst på MNOK 960. I 2019 utgjorde totale byggherregevinster for prosjekter i egenregi MNOK 153 (MNOK 1 033 i 2018). Øvrige salgsgevinster, primært knyttet til tomtesalg, økte med MNOK 148 fra 2018 til 2019. Bidrag fra felleskontrollert virksomhet økte totalt med MNOK 265. Oslo S Utvikling AS (OSU) stod for MNOK 191 av denne økningen, Grefsen Utvikling AS for MNOK 62 og Jessheim Utvikling AS for MNOK 30.
Samlet kontantstrøm fra driften var i 2019 MNOK -16 (MNOK 272 i 2018), hvorav endring i arbeidskapital utgjorde MNOK -280 (MNOK 95 i 2018). Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter utgjorde i 2019 MNOK 1 417 (MNOK -589 i 2018). Dette skyldes i all hovedsak oppgjøret for salget av Schweigaardsgate 33 som fant sted i februar 2019.
Bane NOR Eiendom-konsernets investeringer i heleide selskaper utgjorde i 2019 MNOK 1 305 (MNOK 1 188 i 2018). Konsernets største investeringer i 2019 var kontorbygg og hotell ved Drammen stasjon (MNOK 302), nytt verksted i Stavanger (MNOK 106), samt boligprosjektene Bellevue brygge i Fredrikstad og Professor Smiths hage i Drammen (MNOK 304).
Per 31.12.2019 utgjorde konsernets kort- siktige gjeld 28 prosent av samlet gjeld (53 prosent i 2018).
Bane NOR Eiendom-konsernets totalkapital var ved utgangen av 2019 MNOK 8 701 (MNOK 8 823 i 2018). Egenkapitalandelen per 31.12.2019 var 37 prosent (25 prosent i 2018).
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.
Aksjonærforhold
Bane NOR SF eier 100 prosent av aksjene i Bane NOR Eiendom AS.
Regnskapet til Bane NOR Eiendom AS konsern består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS, dets heleide og deleide datterselskaper, samt investeringer i felles-kontrollert virksomhet og tilsluttede selskap hvor egenkapitalmetoden benyttes for konsolidering. Selskapet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i hele Norge.
Bane NOR Eiendom AS
Årsresultat og disponeringer
Årsresultat for Bane NOR Eiendom AS ble i 2019 MNOK 1 662 (MNOK 423 i 2018). Hovedårsaken til den positive resultatutviklingen fra 2018 til 2019 er salget av Schweigaardsgate 33 AS. Gevinsten i morselskapet på MNOK 1 090 er bokført som finansinntekt på overleveringstidspunktet. I tillegg har morselskapet fra 2018 til 2019 økt mottatt utbytte med MNOK 100.
Styret foreslår følgende bruk av overskuddet i Bane NOR Eiendom AS:
